北上廣深房?jī)r(jià)之所以如此之貴，最關(guān)鍵的因素是政府壟斷土地資源供應(yīng)，人為造成短缺——城市總面積太小，住宅用地占比太小，本該歸屬于全民享用的公共福利被綁在房子上。未來人口還將繼續(xù)向大城市集中……

不是人

中國(guó)三個(gè)最大的都市區(qū)上海、北京、廣州-佛山的建成區(qū)面積在全球分列12、13和15位，不僅低于紐約、東京-橫濱，而且還低于莫斯科、名古屋這樣的都市區(qū)。除此之外，中國(guó)目前僅有天津的建成區(qū)面積高于2000平方公里。

如果同時(shí)考慮城市人口規(guī)模和建成區(qū)面積，目前北上廣深的人口密度高于紐約、東京、莫斯科、洛杉磯等城市。

如果北上廣深等城市繼續(xù)增加土地供應(yīng)，包括擁堵、污染等在內(nèi)的“大城市病”必定會(huì)得以緩解。但其實(shí)，京滬這些大城市，并沒有人們想象的那么“大”，它們可以更大。

不僅城市小，建房的地也很少

過去二十多年的城市化進(jìn)程中，各地政府為了吸引制造企業(yè)投資，紛紛提供大量低價(jià)的工業(yè)用地來招商引資，但中央政府又三令五申保護(hù)18億畝的耕地紅線。

結(jié)果是，中國(guó)只有0.89%的土地用作城鎮(zhèn)建設(shè)用地，僅0.3%可用作建設(shè)住宅，而在美國(guó)這一比例分別為2.7%和1.4%，在日本則是5%和3%。

具體到北京和上海，市轄區(qū)城市建設(shè)用地占總土地面積分別僅為11.7%和16%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于紐約市和東京都的52.6%和60%;居住用地占全部建設(shè)用地的面積則分別僅為28.4%和36%(全國(guó)平均是33%)，同樣遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于紐約市和東京都的43.8%和60.2%。

很顯然，即使在寸土寸金、人口密集的北京和上海，居住用地的比例仍然很低，原本應(yīng)該蓋成住房的土地，被作為耕種、建廠甚至閑置，人為加劇了住房供應(yīng)的緊張局面。

高房?jī)r(jià)背后，是權(quán)力對(duì)新增財(cái)富的掠奪

中國(guó)一向有集中資源辦大事的傳統(tǒng)，政策傾斜使得地區(qū)之間發(fā)展不均衡，而在城市化過程中出現(xiàn)馬太效應(yīng)，人才流向資源集中的發(fā)達(dá)地區(qū)加劇地區(qū)間發(fā)展的不平衡。

你在上海市區(qū)的陸家嘴買一套房子，和在西藏阿里地區(qū)買一套房，買到的一樣嗎?表面上看，都是一個(gè)居住空間，但本質(zhì)是，你買到了廣闊的高薪工作機(jī)會(huì)，買到了方便在上海看東方醫(yī)院的便利，買到了子女可能接受更好教育的機(jī)會(huì)。因此，在購買房屋的時(shí)候，實(shí)際上是夠買工作、醫(yī)療、教育等資源，這些資源在中國(guó)是十分稀缺的，因?yàn)樵谄渌鞘懈举I不到。

城市化本身是效率提升創(chuàng)造財(cái)富的多贏過程，然而做大的蛋糕并不會(huì)公平的在資本、土地、技術(shù)、勞動(dòng)之間平均分配，而是看各個(gè)要素提供者之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。傳統(tǒng)的戶籍制度并不能限制人口的自由流動(dòng)，勞動(dòng)變得很廉價(jià)，而資本和土地卻一直是壟斷狀態(tài)，于是社會(huì)新增財(cái)富主要被資本和土地瓜分掉了。

涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地、城市規(guī)劃、資本等要素不是由市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制來配置，而是由權(quán)力配置。由于住房市場(chǎng)的要素非市場(chǎng)化，權(quán)力在這個(gè)畸型市場(chǎng)中對(duì)暴利及財(cái)富分配起決定性作用，高房?jī)r(jià)也就成了這種財(cái)富掠奪的轉(zhuǎn)移機(jī)制，政府和官員成為城市化的最大受益者，本地居民和最早一批城市化的人群，也不同程度享受到土地升值帶來的財(cái)富膨脹。

未來人口、經(jīng)濟(jì)繼續(xù)集中

目前中國(guó)人口和經(jīng)濟(jì)的聚集度都不足。中國(guó)僅有11%人口生活在大城市(人口高于500萬的城市)，不僅遠(yuǎn)低于同樣地廣人多的美國(guó)(21%)，以及還低于許多發(fā)展水平落后于中國(guó)的國(guó)家，例如馬來西亞(22%)、巴西(19%)、墨西哥(17%)、泰國(guó)(13%)和菲律賓(13%)等。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，無論是經(jīng)濟(jì)還是人口，都將進(jìn)一步向城市、尤其是北上廣深這樣的大城市集中。

由于住房是生活必需品，價(jià)格再高，居民也得想辦法來解決居住問題。當(dāng)農(nóng)村和小城市的居民進(jìn)入大城市，為了購買生活必需品的住房，只能把幾代人的財(cái)富都搭在這個(gè)由少數(shù)人及權(quán)力推高的房?jī)r(jià)上。

如果社會(huì)財(cái)富分配機(jī)制沒有發(fā)生根本性的變化，房?jī)r(jià)仍將是維持甚至拉大社會(huì)各階層之間財(cái)富差距的工具。